编者按：房屋共有人向银行申请按揭贷款购房，在贷款还清之前，如果共有人之间发生纠纷，该如何提出诉讼请求才能得到支持？王庆艳律师以一正一反两个案例，回答了这个问题，总的原则就是原告的诉求不能损害作为债权人的银行的利益才能获得支持。

一、案例一

（一）案情简介

王先生与黄女士是朋友关系。2013年7月5日，双方共同向佛山市某广场有限购买了一套房产，总价款为776590元，以按揭贷款方式付款。合同签订后双方共同支付购房首期款396590元。2014年2月10日，王先生、黄女士、黄女士配偶与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）。《借款合同》签订后，王先生与黄女士将房屋抵押给某银行，向银行借款380000元，借款期限60个月。合同约定，采用等额本息方式偿还借款，每月还款7531.63元。

双方一直按约定归还贷款。后来，因黄女士资金周转困难，没有能力继续还贷，自2016年1月起就没有在归还贷款，银行贷款由王先生一人归还。

（二）诉讼过程

王先生认为，其本人经济能力有限，无法承担每月七千多元的按揭贷款，遂向法院提起诉讼，要求法院判令：一、王先生与黄女士共有的房屋归被告所有，被告向原告补偿388295元；二、由被告承担2016年1月后所有贷款，从2016年1月起暂截至至4月合共29299.46元。

针对原告王先生的诉讼请求，被告黄女士提出了以下答辩意见：一、同意分割涉案房产，但该房产归原告王先生所有，由原告折价补偿被告；二、原告要求被告支付2016年1月至4月每月按揭贷款的二分之一即14649.73元没有法律依据，且与本案共有纠纷的处理是不同的法律关系，不应一并处理。

第三人某银行代理律师针对原告与被告的诉讼请求与答辩意见，提出了以下代理意见：一、原告、被告、被告配偶三人作为共同借款人与某银行签订的《借款合同》是四方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方应信守。二、按照《借款合同》第十三条第七款对抵押财产的限制规定，未经贷款人（即某银行）书面同意，抵押人（即原告、被告及被告配偶）不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠予…….分割等。原告擅自请求分割涉案房产的行为未经某银行同意。三、原告、被告、被告丈夫四方签订的《借款合同》第十八条规定：“如借款合同有两个以上借款人，则各借款人应就借款合同项下全部合同义务承担连带责任”，根据《物权法》第一百零二条规定；“因共有的不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”。若法院支持原告的诉讼请求，将会将原告排除在共同还款人之外，这意味着将会免除原告的连带清偿责任，这样必定会降低共同借款人的偿还能力，增加某银行收回贷款的风险。四、根据合同法第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如今原告单方面变更合同的行为和转移债务的行为均未经建行佛山分行同意。综上所述，原告诉讼请求严重损害了某银行的利益，缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。

法院经审理后认为，《借款合同》是原告、被告、被告配偶以及第三人的真实意思表示，合法有效。第三人某银行作为贷款人、抵押权人在借贷关系中属于债权人，原、被告属于共同债务人。本案中，原告主张案涉房屋归被告，由被告承担对第三人某银行的还贷及抵押义务，则属于债务的转移，由原告、被告共同承担的债务转移至被告一方承受。参照《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，原告要求将其与被告共同承担的债务转移予被告承担，应当经债权人同意，否则将有损债权人的利益。现第三人某银行在诉讼中已明确表明其不同意原告关于将债务转移予被告的主张。原告请求法院判令案涉房屋归被告所有，由被告向原告补偿房屋差价、承担相关税、费并由被告单独承担将来还贷的主张，本院不予支持。

二、案例二

（一）案情简介

陈女士与张先生原是恋人关系，2005年12月1日，双方共同向广东某房地产公司购买了一套房产，总价为80万元，以按揭贷款方式付款。其中第一期支付全部房价款的20%，金额16万元；第二期支付全部房价款的20%，金额为16万元；剩余房款金额48万元需于2006年4月15日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。

2006年3月10日，陈女士、张先生与银行签订了《个人购房借款合同》，约定双方以案涉房屋作抵押向该行贷款48万元，还款账户户名为原告。陈女士、张先生依约支付了房款及契税、物业维修资金、水电周转金、印花税、工本费、煤气安装费、有线电视、保安防盗、智能卡、补交契税、律师费，并办理了收楼手续。

后来，由于陈女士、张先生因感情不合发生纠纷。2009年4月2日陈女士自行搬出涉案房屋，此后涉案房屋张先生一人使用。2012年11月10日，陈女士要求搬回涉案房屋居住未果，遂向派出所报警。

（二）诉讼过程

陈女士于2012年11月20日向法院提出诉讼，要求法院判决其占涉案房屋份额67.6%，张先生占房屋份额33.4%。理由在于其认为从2005年11月至2012年11月原告已支付购房款405628.6元（包括首期款100000元，月供款300000元，物业维修资金等款5128.6元，律师费500元），现双方共同支付房款600000元，原告占现已供楼的房款67.6%。

针对原告陈女士的诉求，被告张先生的代理律师提出了以下意见：第一、对于双方首期款的出资比例为：被告张先生出资220000元，占68.75%；原告陈女士出资100000元，占31.25%。第二、关于归还银行贷款的数额问题。一方面，被告否认原告向银行支付了贷款300000元，被告认为从2006年开始，双方均有供款，但从2009年4月开始至今原告就没有向银行供款，一直是被告供款，原告只供款80000元，截止2012年6月被告支付按揭款为150000元。另一方面，归还银行贷款的数额与涉案房屋份额并无法律上的因果关系，原、被告作为房贷共同债务人，对外应共同向银行承担连带清偿责任，对内则按约定各自承担应承担的份额。向银行还款属于与银行的借贷关系，而原、被告与开发商的买卖关系在银行贷款支付给开发商时即已结束，原被告占有涉案房屋的份额即已确定。双方向银行的还款情况属于双方的内部债权债务法律关系，如果一方的还款数额超过其应承担的部分，则可向一方追偿。

一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》103条、104条，原、被告共有关系的性质为按份共有，但双方无约定占有份额，应以双方各自支付的出资额计算共有房屋的份额。至于如何确定双方的出资份额问题：1、关于房屋首期款320000元部分。双方确认首期款中有100000元是原告支付，220000元是被告支付，故法院予以认定。2、关于480000元的房贷部分，原、被告因购房共同向银行借款480000元，是原、被告与银行的债权债务关系，仅是讼争房屋产生的对外债务，且双方也没有约定各自应负的金额，双方至今向银行供款分别也没有过半，故应视为各占一半。任何一方超过自己应负担的费用可以依据《物权法》102条的规定向对方追偿。3、至于涉案房屋的其他费用是否应计入购房出资问题。涉案房屋过户、使用过程中发生的税费、物业维修资金、煤气安装费、有线电视、保安防盗、智能卡、律师费等各项开支，是案涉房屋所产生的对外债务，均不应属于购房出资，原、被告要求计算，缺乏理据，法院不予采纳。综上所述，法院判决原告陈女士占有产权份额为（100000+240000）/ 800000=42.5%、被告张先生占有产权份额为（220000+240000）/ 800000=57.5%并驳回原告其他诉讼请求。

原告陈女士不满一审判决，提出上诉。二审法院经审查，认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。

三、案件评析

两则案例向我们提出了一个问题：共有人以按揭贷款方式购房，如果一方不归还贷款，另一方应如何向法院提出诉讼请求？由以上案例一法院的判决可知，共有人以按揭方式购房，未经银行同意，双方不能要求法院分割房产，将债务转移给其中一方。法院驳回了原告的诉讼请求。由案例二可知，共有人以按揭方式购房，一方可以请求法院确定各方所占房产份额。从而使得一方还款数额超过其应承担的份额时，可向另一方追偿。

对比案例一和案例二可知，同样是共有人以按揭贷款方式购房的情况下产生的纠纷，不同的诉讼请求会导致不同的判决结果。该两则案例给我们的启示是，在共有人以按揭贷款方式购房的情形下，共有人与银行的抵押借款法律关系属于共有人的外部法律关系，共有人是银行的共同债务人，应共同向银行承担连带清偿责任。所以，未经债权人银行同意，共有人不能分割房产，把一方债务转移给另一方，否则会损害债权人银行的利益。案例一中，原告的诉求实际是将原本由共有人共同承担的债务转移到其中一个共有人身上，涉及到了共有人的外部法律关系，因此，法院追加了某银行作为第三人，因某银行在诉讼中明确表明其不同意原告关于将债务转移予被告的主张，故法院驳回了原告要求将房产判归被告所有，由被告承担将来还贷义务的诉讼请求。而案例二法院支持了原告一方要求确定份额的请求，是因为其诉讼请求为确定共有人双方对房产所占的份额，属于共有人内部的法律关系，与债权人银行无关，无需银行同意，故该案无需追加银行为第三人；同时，确定了共有人所占份额后，如果一方还款数额超过其应承担的份额时，可向另一方追偿。

因此，综合以上分析，共有人以按揭贷款方式购房，如果一方不归还贷款，另一方向法院起诉时应注意以下问题：

第一，所提诉讼请求不能涉及共有人的外部法律关系，如直接要求将房产判归另一方所有，由另一方折价补偿，并由一方独自承担还款义务。这实际上是要求以折价方式分割共有房产并转移债务，因损害银行的利益，必然会遭到银行的反对而无法得到支持。

第二，可行的方式是，先请求法院确定共有双方各占的份额。共有人双方在事前没有约定的情况下，如何确定各方所占的份额（按揭贷款方式付款情况）？我国《物权法》104条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”根据本条规定，要确定共有人双方所占份额，首先要确定各方的出资额。对于如何确定双方的出资额，从以上案例二法院的判决可知，在按揭贷款方式付款的情况下，对按揭贷款部分，若双方没有约定份额，那么视为各占一半。

第三，再请求法院判决一方向另一方归还多偿还的贷款。提醒一下，共有人是恋人关系的，在恋爱期间都是相互信任的时候，所以一般也不会与对方书面约定各方所占房屋的份额。因此，维护自身利益的最好的办法是当事人在向银行支付贷款的时候，应注意保留好相关证据。