编者按：房地产抵押登记机关在办理房地产抵押登记中，对抵押权人要核发《不动产登记证明》（原为《房屋他项权证》），该证明上都存在“债权数额”一栏。2013年，针对佛山司法界个别法官、仲裁员在抵押贷款合同纠纷案中，以房屋他项权证记载的债权数额确定一般抵押权人的优先受偿范围，我所涂建军律师、冼健律师曾撰写了《不能以房屋他项权证记载的债权数额确定一般抵押权人的优先受偿范围》，并发表在《佛山律师》2013年第四期。然时至今日，仍有个别法官还认为应以不动产登记证明（即原房屋他项权证）记载的债权数额确定一般抵押权人的优先受偿范围。以下是我所近期代理的一宗抵押贷款合同纠纷案，一审法院即以不动产登记证明记载的债权数额作为确定一般抵押权人优先受偿范围的依据。我所代理委托人某银行及时上诉，好在二审法院及时改判，予以纠正。为此，本文以此案基础，再谈谈一般抵押中，抵押权人优先受偿的债权金额是否应以不动产登记证明登记记载的“债权数额”为限？

一、案情简介

某银行与刘某签订《房地产买卖抵押贷款合同》（下称《贷款合同》），双方就贷款及抵押的事宜进行了具体的约定。

其中，《贷款合同》约定，刘某以其名下房产为借款3******元提供抵押担保，抵押担保范围包括《贷款合同》所列的本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及某银行为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等）。

上述合同签订后，双方依法办理了抵押登记，某银行依约履行了划款义务，刘某却未依约履行还款义务。

为维护自身的合法权益，某银行委托我所代理，向法院起诉要求：刘某偿还全部贷款本息、承担实现债权的费用及对刘某提供抵押的房产在贷款本息、诉讼律师费以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。

二、一审法院判决以不动产登记证明记载的债权数额作为优先受偿范围

一审法院认为，某银行、刘某签订的《贷款合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按照约定履行义务。刘某以自有的房产提供抵押担保，并已办理抵押登记，抵押具有法律效力，某银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，某银行请求对抵押物有优先受偿权合法，一审法院予以支持。并判决刘某向某银行偿还全部贷款本息、律师费及某银行对刘某的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在其所担保的债权数额3******元的范围内享有优先受偿权。

一审法院一方面确认某银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，另一方面却以不动产登记证明记载的债权数额作为优先受偿范围，在判项将某银行的优先受偿范围限定在本金范围内。

此判决造成某银行无法就主债权以外的部分主张优先受偿权，某银行不服一审法院的判决，委托我所律师继续代理，向佛山市中级人民法院提起上诉。

三、二审上诉人代理律师的代理意见

某银行与刘某就涉案房产办妥一般抵押登记，某银行就涉案房产的优先受偿范围应以银行与刘某约定的抵押担保范围为准，以涉案贷款本金作为某银行就涉案房产优先受偿范围违背了某银行与刘某之间就抵押担保范围的约定，更有悖于法律、法规中关于一般抵押权的规定。

（一）某银行与刘某就涉案房产事宜签订了《贷款合同》，《贷款合同》明确约定了抵押担保范围，双方依法办理了抵押登记，抵押有效。

《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

某银行与刘某就涉案房产贷款、抵押事宜签订了《贷款合同》。某银行与刘某在《贷款合同》明确约定了抵押担保范围，抵押担保范围为贷款本金、利息、复利、罚息、为实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用，利息及罚息按合同约定计算。双方签订《贷款合同》后向相关部门申请办理涉案房产的一般抵押权登记并依法取得了《不动产登记证明》。结合上述《物权法》的相关规定及本案案件事实分析，某银行就涉案房产所设置的抵押有效，某银行依法对涉案房产享有优先受偿权。

（二）对涉案房产折价或者拍卖、变卖所得价款应当以约定的抵押担保范围作为确定某银行优先受偿范围的依据。

《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

依据上述规定，当事人对于担保物权的担保范围无约定的按《物权法》的规定确定抵押担保范围，当事人另有约定的，按照当事人的约定。本案中，某银行与刘某在《贷款合同》中明确约定了抵押担保范围，并就涉案房产办理了一般抵押权登记，那么，本案涉案房产的一般抵押权担保范围就应当以某银行与刘某约定的抵押担保范围为准，某银行对涉案房产所享有优先受偿范围也应当由某银行与刘某所约定的抵押担保范围确定，即某银行的优先受偿范围应当包括涉案贷款本金及所产生的利息、罚息、实现债权的费用等，而不能仅限于本金。

一审判决一方面在“本院认为”部分确认“刘某以自有房产提供抵押担保，并已办理抵押登记，抵押具有法律效力，某银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，某银行对抵押物有优先受偿权合法，本院予以支持”，且在判决主文部分引用《物权法》第一百七十九条关于一般抵押的规定，另一方面却在判项将某银行的优先受偿范围限定在本金范围内，对某银行优先受偿范围设置限额，将一般抵押变为有最高限额的最高额抵押，变相缩小某银行的优先受偿范围。

一审判决既违背了某银行与刘某设定一般抵押的初衷及双方关于抵押担保范围约定的意思自治，也有悖于《物权法》关于担保物权担保范围的规定，依法应予改判。

（三）某银行与刘某就涉案房产办理抵押登记并取得《不动产登记证明》，在《不动产登记证明》中记载的“被担保债权数额”仅为贷款本金，而非抵押担保范围。不能以“被担保债权数额”确定某银行的优先受偿范围。

1、“被担保债权数额”与“抵押担保范围”是一般抵押合同中两个完全不同的必备条款，不能互相混淆，彼此取代。

抵押担保范围是指抵押关系成立后，债务履行期限届满债务人未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿。抵押担保范围是抵押效力中最重要的内容。抵押权人的优先受偿范围是由抵押担保范围决定的。抵押担保范围与“被担保债权数额”在逻辑上属于整体与部分的关系。

《物权法》第一百八十五条规定，抵押合同一般包括下列条款（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。

《担保法》第三十九条规定，抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属，（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。

通过比较两部法律对于一般抵押合同条款的规定可知，《物权法》中的“被担保债权”即《担保法》中的“被担保主债权”，是指主债权即本金；再结合《物权法》《担保法》关于抵押担保范围的规定可知，本金仅是抵押担保范围的一部分。如果“被担保债权数额”等同于“抵押担保范围”，《物权法》与《担保法》就不必大费周章将二者列为抵押合同的两个条款了。由此可见，“被担保债权数额”与“抵押担保范围”作为一般抵押合同的必备条款，二者不能互相混淆，相互取代。

2、“抵押担保范围”不是一般抵押登记中必须记载的事项，不能将《不动产登记证明》所记载的“被担保债权数额”视为抵押担保范围，更不能以记载的“被担保债权数额”确认抵押权人的优先受偿范围。

为保障《物权法》的实施，规范房屋登记管理，保障房屋交易安全，住房和城乡建设部制定了《房屋登记办法》（建设部第168号令）（下称《办法》）和《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）（下称《试行办法》）。《办法》明确了一般抵押登记应当记载的事项。《办法》第四十四条规定，一般抵押权设立登记时，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。《试行办法》则在“附件：房屋登记簿记载内容说明”部分明确了“【被担保主债权的数额】记载被担保的主债权金额”。

由于不动产权属证书记载的事项与房屋登记簿保持一致，因此只有被担保债权数额即本金是一般抵押登记时必须记载在《不动产登记证明》上的事项，而抵押担保范围虽然是一般抵押合同的必备条款，但因登记机构的行政管理规定与法律规定脱节，导致抵押担保范围并不是《不动产登记证明》上必须记载的事项，因此，某银行只能遵守登记机构的规定，将贷款本金登记为“被担保债权数额”。涉案房产《不动产登记证明》上所记载的“被担保债权数额”3******元与《贷款合同》中约定的贷款本金数额一致，也与某银行发放给刘某的贷款本金数额一致就证实了这一点。

在《不动产登记证明》没有记载抵押担保范围的情况下，不能将“被担保债权数额”与抵押担保范围混为一谈，以登记的“被担保债权数额”确定某银行的优先受偿范围。因为《不动产登记证明》上记载的“被担保债权数额”与抵押合同约定的抵押担保范围并不是同一对象。此时，应根据“有约定从约定，无约定按法定”的原则确定抵押权人的优先受偿范围。当事人如对抵押担保范围进行了约定的，按约定抵押担保范围确定抵押权人的优先受偿范围；当事人未对抵押担保范围进行约定的，则依照《物权法》第一百七十三条规定的抵押担保范围来确定抵押权人的优先受偿范围。

因此，本案某银行的优先受偿范围应以某银行与刘某在《贷款合同》明确约定的抵押担保范围为准，不应以本金数额为限，还应包括利息、罚息、复利及实现债权的费用等。

四、二审法院采纳了上诉人代理律师的代理意见，支持了上诉人即某银行的上诉请求 

二审法院经审理后，采纳了上诉人即某银行代理律师的代理意见。二审法院认为，根据《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。本案中，双方签订的《抵押合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。上述合同约定刘某自愿以其房产作抵押，并就该抵押物办理了抵押登记，抵押担保的范围为其所应承担的全部债务本金、利息、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用。刘某不能按时清偿已构成违约，某银行有权依据上述合同约定将该抵押物折价或拍卖、变卖后，所得价款优先受偿刘某所欠的《抵押合同》中约定的借款本金、利息、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用。

五、结语

依此案来看，二审法院支持了我所涂建军律师、冼健律师于2013年撰写的《不能以房屋他项权证记载的债权数额确定一般抵押权人的优先受偿范围》的观点。以《不动产登记证明》（《房屋他项权证》）中“债权数额”一栏记载的金额认定一般抵押中抵押权人的优先受偿范围，既不符合法律的规定，也违背了当事人意思自治的精神。在《不动产登记证明》（《房屋他项权证》）未登记抵押担保范围的情况下，不能以《不动产登记证明》（《房屋他项权证》）记载的债权数额确定一般抵押权人的优先受偿范围，而仍应以抵押合同约定的抵押担保范围来确定一般抵押权人的优先受偿权。