银行在开展个人住房贷款业务时，经常遇到借款人与开发商之间、借款人与买房人之间因商品房买卖合同或二手房屋买卖合同发生纠纷起诉至法院，银行作为抵押权人主动或被动作为第三人参加到借款人与开发商或买房人之间诉讼案件中去的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。那么，银行应作为第三人参与诉讼还是另案起诉，作为第三人参与诉讼应提出独立请求还是仅应诉答辩，我们认为应当根据案件种类、原告的诉讼请求、解决的难易程度等进行具体分析，不能一概而论：

一、对于借款人（购房人）与开发商之间的商品房买卖合同纠纷

（一）案件类型

1、借款人（购房人）作为原告，以房屋存在质量问题、开发商逾期交楼、开发商改变规划等违约事由，要求解除商品房买卖合同，开发商退回购房款及利息、物业维修基金、契税，注销房屋预告登记等

2、开发商作为原告，以借款人拖欠购房款等原因要求解除合同，借款人将房屋返还开发商、办理注销预告登记及注销商品房买卖合备案等手续。

这类案件因为可能涉及借款抵押合同的解除，故法院会通知银行作为第三人参加诉讼。此类诉讼中，如果银行作为第三人提出独立请求，主张贷款提前到期或解除抵押借款合同，要求借款人还本付息、对抵押物享有优先受偿权、开发商承担阶段性保证责任等，实际就是将银行另案起诉借款人、开发商的抵押借款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷合并审理，可以达到减少讼累的目的。

（二）是否提出独立请求的策略分析

但此类纠纷中银行作为第三人是否应提出独立请求，我们认为仍然应根据以下四点进行判断：

一是借款人（购房人）与开发商之间的房屋买卖合同的诉讼标的与银行提起独立请求的诉讼标的是否重合？如果借款人（购房人）作为原告要求返还的购房款包含首付款和银行发放的贷款或者是开发商作为原告要求解除合同的，那么银行可作为有独立请求权的第三人提出独立请求，要求借款人和开发商将拖欠银行贷款本息直接向银行支付；如果借款人（购房人）要求返还的购房款仅是首付款部分，则银行在本案中可不提独立请求，仅进行应诉答辩，再另案提起抵押借款纠纷要求借款人（购房人）和开发商偿还贷款本息、承担担保责任为宜。

二是商品房买卖合同的购房人与抵押借款合同的借款人、抵押人是否一致？如果一致，可以在商品房买卖合同纠纷一案中提出独立请求，否则应另案起诉为宜，以免执行阶段对于借款人、抵押人、保证人要分开两个案件申请执行。

三是借款人（购房人）或开发商主张解除房屋买卖合同是否符合约定解除或法定解除的条件？因为法院追加银行作为第三人时，仅仅提供原告的诉状及证据，有时甚至只提供原告的诉状，仅凭这些材料去判断原告的诉讼请求是否成立、被告是否会提起反诉等是比较困难的，只能根据过往案件的经验总结一个大致的原则：就是如果合同解除的可能性很大，则建议银行作为有独立请求权的第三人提出独立请求。举例来说，房屋存在质量问题、开发商改变规划的违约事由比较难判断，很大可能在诉讼中必须申请第三方专业机构进行评估鉴定，此种情形下，银行可暂不提独立请求，仅应诉答辩；而开发商逾期交楼的违约事由相对比较容易判断，银行可提出独立请求。

四是法官是否认为银行有提出独立请求的必要性、是否支持银行对涉案房屋的优先受偿权？有的房屋买卖合同纠纷案件法官倾向于将房屋买卖合同与抵押借款合同一并处理，有的仅处理房屋买卖合同，有的法官在房屋买卖合同纠纷中虽然会判决合同解除、开发商应将购房首付款、贷款返还给借款人、银行，但不一定认可银行对涉案房屋的优先受偿权。此时提出独立请求，将是一场艰苦的博弈，银行可能支付了诉讼费、财保费，最后还落得个驳回诉讼请求的结果。

（三）提出独立请求存在的风险

1、如果借款人的房屋仅办理抵押预告登记的，则法院未必支持银行的优先受偿权，那么银行贷款本息的回收主要通过开发商承担连带责任来实现，银行依然要另案起诉开发商，导致执行阶段要分两案申请执行。

2、因借款人（购房人）可能仅要求解除房屋买卖合同，并未主动要求解除抵押借款合同，且借款人按期供款，不存在违约行为，银行要求借款人一次性偿还贷款本息是否有合同依据，还有待法院判定；借款人（购房人）与开发商之间的房屋买卖合同是否解除，也有待法官判决。

也就是说银行作为第三人提出独立请求不一定得到支持，既有可能完全支持，也有可能部分支持、部分驳回，或者全部驳回。而提出独立请求的第三人相当于原告，是必须缴纳相关诉讼费用的，一旦败诉，必然增加银行的诉讼成本支出，而且如果其诉求不能得到完全支持，仍然需要再另案起诉。

二、对于借款人与买房人之间的房屋买卖合同纠纷

（一）案件类型

1、不涉及开发商的二手房买卖。通常是借款人（出卖人）将其所有的房屋（已有房产证）向银行抵押贷款后将该房屋出售给买房人。

2、涉及开发商的一手房买卖。通常是借款人（出卖人）向开发商购买一手楼，在银行办理按揭贷款后将该房屋出售给买房人。该房屋有可能仅办理抵押预告登记，也有可能办理了抵押登记。

（二）根据原告的诉讼请求，可分为两种情况：

1、原告要求解除房屋买卖合同

买房人作为原告，借款人（出卖人）作为被告，买房人不想继续购买，故找理由起诉至法院要求解除买卖合同，返还购房款等。

借款人（出卖人）作为原告，买房人作为被告，因买房人逾期付款或其他原因，借款人（出卖人）不想出卖房屋，起诉到法院要求解除房屋买卖合同。

这两种情况如果原告的主张成立，抵押房屋的所有权不发生转移，不影响银行的抵押权。

2、原告要求继续履行房屋买卖合同

买房人作为原告，借款人（出卖人）作为被告，现在此种案件颇多，因房地产市场比较好，楼价上涨，借款人（出卖人）毁约，拒绝交付房屋或办理过户，买房人起诉到法院要求被告继续履行房屋买卖合同。

借款人（出卖人）作为原告，买房人作为被告，买房人因故（房屋本身问题或自身原因）不支付购房款，借款人（出卖人）起诉到法院要求被告继续履行房屋买卖合同。

这两种情况如果原告主张成立，抵押房屋所有权可能发生转移，影响银行的抵押权。

（三）此类案件银行作为第三人是否提出独立请求，应根据原告的诉讼请求及案件类型区别对待：

1、如果原告要求解除房屋买卖合同，如其主张成立，对银行的抵押物没有影响，银行无需提出独立请求；如果被告提出反诉，要求解除合同的，是否提出独立请求，则祥见以下关于原告主张继续履行合同的分析。

2、如果原告主张继续履行房屋买卖合同，有可能对银行抵押物造成影响，银行可提出独立请求；但在继续履行合同的情况下，是否有必要每个案件均提出独立请求，我们认为仍需按照案件类型区别对待：

（1）不涉及开发商的二手房买卖

因该类案件不涉及开发商，另案起诉借款人的诉讼当事人与本诉提起独立请求的当事人一致（只有借款人为被告），在该类案件中可以提出独立请求，一并主张要求借款人提前还贷、对抵押物享有优先受偿权。

但是否提出独立请求，仍然要考虑二手房买卖合同被判决继续履行的可能性。一般情况下，法院追加银行作为第三人时，原、被告的所有证据并没有全部送达银行，仅凭民事起诉状无法判断合同是该继续履行还是解除。如果从原告的表面证据可以看出买受人无重大违约行为，又支付了大部分购房款的，合同被判继续履行的可能性很高，银行可考虑提起独立请求。如果仅凭原告证据无法判断合同是否能继续履行，或涉案房屋又被另案查封的，或房屋买卖合同继续履行存在其他障碍的，建议银行不主张独立请求，否则一旦败诉，必然增加银行诉讼成本支出。

（2）涉及开发商的一手房买卖

该类房屋买卖合同纠纷中，开发商不是本案的当事人，而银行提起独立请求，除了将借款人列为被告外，还要主张开发商承担保证责任，需将开发商一并列为被告，尤其在抵押预告登记案件中，贷款本息的回收很大程度上有赖于开发商承担连带保证责任。由于开发商不是房屋买卖合同纠纷一案的当事人，一旦银行提出独立请求，仅可以将借款人（出卖人）作为被告，要求借款人还本付息，对抵押房屋享有优先受偿权（抵押预告登记还不能得到支持），对开发商的连带保证责任则需另案起诉。如此一来，不仅案件工作量增加，且拆分成两个案件后，也将大大增加以后执行的难度，拖慢执行的效率。因此，对于涉及开发商的一手房买卖，建议银行不主张独立请求权，仅作为无独立请求权的第三人应诉抗辩。一旦本案法院判决二手房买卖合同继续履行，银行仍有权立即另行起诉，并将本案民事判决书作为借款人违约的证据，宣布贷款提前到期，要求借款人还本付息，银行对抵押物处置享有优先受偿权，并且可同时起诉开发商要求其承担连带保证责任，而不必将借款人和开发商分两案来处理，徒增讼累和成本。

三、对于借款人与共有人之间的共有权纠纷

（一）案件情况分析：

该类纠纷通常是两个或两个以上借款人在银行办理按揭贷款，向开发商购买一手楼，将房屋抵押给银行，后共有借款人之一要求分割共有房产。存在两种情况：

一是原、被告双方一方同意分割，一方不同意分割。

二是原、被告双方都同意分割，但对分割方式有异议。要么折价补偿（涉及借款人、抵押人的变更，共有房屋所有权归其中一人取得，取得所有权人对另一方予以补偿）；要么变价分割（拍卖或变卖共有房产，所得款由二人按比例分配）。

（二）此类案件建议银行不提独立请求

因借款人与银行签订的借款合同中有明确约定“未经抵押权人（银行）同意不得以任何方式分割抵押房产……”，因此，银行有权在全部借款本息未得到清偿之前不同意分割抵押房产。如原被告提出折价补偿的，因此分割方式涉及到借款人由两人变一人，偿还贷款的义务由两人共同承担变更为一人承担，相当于债务转移，必须经银行同意。因此对于借款人与共有人的共有纠纷，法院一般不会判决分割，此种情况下，银行抵押物不受影响，无需提起独立请求，仅应诉答辩即可。

综上所述，我们认为，银行对于借款人与开发商之间的商品房买卖纠纷、借款人与买房人之间的二手房屋买卖合同纠纷，是作为第三人参与案件还是另案起诉、作为第三人参与诉讼是否提出独立请求，不能一刀切，制定一个僵化的标准，而应该根据案件类型、原告的诉讼请求、提出独立请求的风险、执行的难易程度等因素，权衡在本案提出独立请求与另案起诉的利弊，综合考量，择优选择，灵活处理。