编者按：对于无过错房屋买受人的物权期待权能否能够排除强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条虽然作了明确规定，但在实践中应该如何紧扣四个要件组织证据加以证明或予以反驳，作为当事人的代理人仍需反复推敲、逐一论证，只有同时满足四个要件，房屋买受人的物权期待权才能排除强制执行，反之亦然。

一、案情简介

2016年4月13日，某银行因借款人唐某铭逾期还贷向法院提起诉讼，要求唐某铭偿还全部贷款本息及相关费用，法院依法受理，并于2016年8月26作出《民事判决书》支持某银行的全部诉讼请求。判决生效后某银行依法申请强制执行，执行法院于2017年6月对被执行人唐某铭名下四川省仪陇县某房产（以下简称涉案房产）进行查封执行。

2017年12月，案外人唐某力（即被执行人唐某铭同村兄弟）向涉案房产执行法院提起案外人执行异议，执行异议被驳回后又提起案外人执行异议之诉，要求解除对涉案房产查封，停止执行。事实与理由为：2016年1月27日，案外人唐某力与被执行人唐某铭在房管局签订存量房买卖合同，约定唐某铭将涉案房产卖给唐某力，并于当天缴纳税款，由于唐某铭配偶未能在场，故当天未能办理过户，案外人唐某力当天付清全额购房款，唐某铭当天交付房屋锁匙及房产证原件给买受人唐某力（未办理书面交付手续）。及后，因房管部门对房屋权属证书的类型进行改革，变更为不动产登记证明书、电脑系统升级、附件宗图未齐全等种种原因，导致案外人唐某力迟迟未能将涉案房产办理所有权转移登记手续。直至2017年12月，案外人唐某力发现涉案房产被查封，无法继续对涉案房产进行转移所有权的手续，遂根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以某银行及唐某铭为被告向执行法院提起案外人执行异议之诉，主张1、撤销执行异议裁定书；2、确认涉案房产所有权属于原告；3、解除涉案房产的查封，停止对该房屋的执行。

我所接受某银行委托，指派本人代理这宗案外人执行异议之诉。

二、庭前案件分析

本人详细了解案情，分析原告唐某力提交的证据，依据我国现行相关法律法规，对案件进行了以下法律分析：

（一）法律依据

房屋买受人可提起案外人执行异议（案外人执行异议之诉）请求排除强制执行的理论基础是对于不动产买受人物权期待权的保护。根据《物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭原则上实行“登记主义”，即物权必须经依法登记才能发生效力。但基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于房屋买卖合同签订后很长一段时间，有的甚至长达十几年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍然属于出卖人所有，如果仅仅将买受人当作普通的债权人，其基于房屋买卖合同对于房屋的登记或者交付请求权（即买受人的物权期待权）并不能排除出卖人其他债权人就该不动产提出的受偿要求，有可能面临出卖人的其他金钱债权人请求处置该不动产以清偿出卖人所欠债务的风险。由于不动产处于普罗大众的基本生活资料地位，因此，我国对于满足一定条件的房屋买受人予以优先于其他金钱债权人的保护，其所享有的物权期待权在执行程序中可以排除其他金钱债权人的强制执行（包括停止对不动产的执行及解除查封）。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条（下称“二十八条”）规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，无过错买受人须满足以下四个要件，才可以排除出卖人的其他债权人的强制执行：

第一、买受人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。有效的合同指依法成立、当事人之间产生法律效力并受法律保护的合同。合同有效的条件：双方当事人具有相应的民事行为能力；双方意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同标的确定或给付可能实现的。合同是否有效，主要看是否符合一般合同成立的必备条件、是否有违反法律、行政法规效力强制性规定的情形等。

第二、买受人在法院查封之前合法占有该不动产。现实生活，不动产转让合同自签订至取得权属证书需要一定时间，由于政府政策的变更或其他主客观因素存在，不动产转让合同签订后多年仍未能获得权属证书的实例数不胜数。为了保障不动产买受人的权益，我国《物权法》第二百四十五条对合法占有进行了明确规定。合法占有，系指占有的产生有合法基础，例如基于合同关系等；占有则应理解为对不动产的管理和支配，以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业入住手续等，即视为对房屋已经有事实上的管理和支配权；同时，要求占有不动产的行为必须发生在查封前。

第三、买受人已支付全部购房款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。价款支付可以通过现金或转账方式，甚至双方当事人可以通过协商变更支付方式或者时间节点，但需有明确的证据证明买受人已经履行全部的付款义务或者是按照合同约定的进度支付了部分款项且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行。

第四、未办理过户登记不是买受人自身原因造成。根据《合同法》第一百三十五条规定，转移标的物所有权是出卖人的义务，即房屋买卖合同一经生效，买受人依法享有请求办理过户登记的权利。但如果由于买受人怠于行使请求物权变动权利，导致未能取得权属证书，则无法享有合同项下实体权利。因此，买受人需要充分证明，已积极行使请求权，最终造成未能过户登记是非自身原因所致。

综上，“二十八条”是为了弥补对债权保护的局限性，在满足一定条件下，法律赋予债权以物权的特性，将债权物权化。当不动产买卖交易过程中，买受人满足“二十八条”规定的四个要件，买受人才可以请求法院解除涉案房产的查封并停止执行。 因此，要反驳原告唐某力的诉讼请求，必须从这四个要件入手，逐一审查其是否同时满足这四个要件，只要有一个要件不满足，其诉讼请求即不成立。

（二）案件证据分析

 针对原告唐某力向法院提交的证据进行备案：

 第一、唐某力提交了2016年1月27日签订《存量房买卖合同》以证明  其持有合法有效书面合同，但合同存在买卖双方当事人未明确情形、  交易价款与缴纳契税金额不一致的瑕疵，可作为质疑合同合法性及有  效性的理据。

 第二、唐某力未能提供证据或其他材料证明对涉案房产在查封之前已  合法占有。

 第三、唐某力是否已支付全部购房款。唐某力执行异议期间 没有提供  任何的支付凭证，自认以现金方式于2016年1月27日当天全额支付完  毕；执行异议之诉期间提供其配偶账户明细查询单及四份支付宝转账  截图作为支付凭证。但付款方式及付款时间，前后相互矛盾。

第四、涉案房产未能办理过户登记，唐某力难以证明自身无过错。合同于2016年1月27日签订，唐某力直至2017年12月才发现涉案房产被银行查封，时间跨度近二年，难以证明办理过户过程中不存在自身怠于行使权利的过错。庭审过程可重点要求原告解释原因，未能作出合理解释，则对我方有利。

经过上述法律分析，本人认为原告唐某力的诉讼请求不符合“二十八条”规定的四个要件，其不享有可以排除某银行强制执行的民事权益，不能阻却某银行的强制执行。因此，涉案房产仍应按照物权登记的归属，认定为被执行人唐某铭的财产，某银行有权继续拍卖以清偿唐某铭所欠债务。

三、庭审经过

本人作为某银行代理人，以“二十八条”为依据，围绕无过错买受人物权期待权排除强制执行的四个要件提出答辩意见如下：原告要求停止对涉案房屋的查封执行没有事实和法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。

第一、被告唐某铭是涉案房屋的所有权人，法院查封执行并不存在错误。

第二、被告唐某铭涉嫌串通原告唐某力以合法形式掩盖非法目的，企图非法转移财产，侵害某银行合法权益。唐某铭自2015年6月开始未能按期向某银行还款，某银行催收无果后起诉。而唐某铭在执行中故意隐瞒不申报财产，串通原告非法转移财产，故其与原告签订的合同无效。

第三、原告提供的证据及解释前后矛盾，相互不能印证，不能排除执行。

第四、涉案房屋未能过户的原因是原告自身怠于办理所致。唐某铭的经济状况不好，原告是清楚知悉，除非两人也串通，否则原告不可能拖延那么长时间不去办理过户手续。而且原告称2016年1月27日不能办理过户的原因是唐某铭配偶在广东，但该房屋买卖时间恰逢春节，唐某铭独自回家过年而非夫妻两人一起回家过年显然不符合常理，即使唐某铭配偶当天不在场，原告在春节期间也可以等唐某铭配偶回来一并办理，无须拖到下次再回来处理。唯一的解释只能是，原告只是被告唐某铭逃避执行转移财产的对象。

由于原告唐某力及其代理人未能充分理解“二十八条”之规定，其提供的证据无法证明同时满足四个要件，未能形成有力的证据链证明其为无过错买受人，可阻却对涉案房产的执行查封。

四、判决结果

法院经审理后认为：判断本案原告请求解除对涉案房屋的查封并停止执行的理由是否充分应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件进行审查。

首先，就原告与唐某铭在人民法院查封前是否已签订合法有效的房屋买卖合同的问题,原告提供的《存量房买卖合同》买卖双方前后不一致，合同交易价格与税收缴款单显示契税计税价格相去甚远。因此，该合同本身存在许多不合理之处。

其次，关于涉案房屋在本院查封之前原告是否已合法占有的问题，原告未提供任何证据以支持其主张。

再次，关于原告是否已支付全部购房款的问题，原告提供的账户明细查询单和四张账单详情均未清楚显示交易双方的具体信息，无法确认收款人为唐某铭，本院不予采信。且合同约定的付款方式与该两份证据存在巨大差别，付款方式发生重大变化亦无双方签订补充合同予以确认，而在付款方式重大变更后，被告唐某铭仍愿意在当天交付房屋，明显有违常理。

最后，关于未能办理过户登记是否原告自身原因的问题。原告提供的买卖合同显示签订于2016年1月27日，并在当天交纳了房屋交易所需契税，但原告提供的证据显示，原告并未在当天向房管部门申请办理房屋所有权转移登记，也没有在当天缴纳其他税费，直到2016年5月10日才向房管部门申请房屋所有权转移登记，存在明显懈怠。此后，原告虽然于2016年5月10日向房管部门递交了房屋所有权转移登记申请，但原告自己承认且某县不动产登记中心出具的函中亦说明，原告递交申请后，因缺少附宗地图而未及时办理，而原告并未及时补充相关资料，且在不动产登记政策发生变化后，原告在2017年1月25日到该中心领回了原登记资料并重新申请转移登记时，由于材料缺少宗地界址点坐标的宗地图，该中心未受理，随后唐某力外出打工，直到2017年12月20日再到该中心申请转移登记时发现房屋被查封而无法办理转移登记。因此，原告对于涉案房屋未能及时过户自身存在懈怠和过错。综上，原告请求停止执行并解封涉案房产的主张，证据不足，本院不予支持。遂判决驳回原告唐某力的诉讼请求。判决后，原告唐某力、被告唐某铭均未上诉。

五、办案感悟

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