开发商“回购”浅析

　　---以银行如何操作“回购”及开发商应对“回购”的视角

随着《最高人民法院关于<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》于2016年3月1日起施行，争议多时的抵押预告登记的效力终于尘埃落定。抵押预告登记作为预告登记的一种，实际上是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，其带给银行的是排他属性的请求权而非物权，更不是现实的抵押权。这就导致银行对仅办理抵押预告登记的购房人提起诉讼时，会因没有办理抵押登记而无法享有优先受偿权。而部分仅办理抵押预告登记的购房人又往往在银行放款后短时间内便出现逾期，为规避诉讼时抵押权有可能落空的风险，银行越来越倾向于要求开发商通过“回购”的方式履行其在《楼宇按揭抵押贷款合作协议》（下称《合作协议》）中承诺的保证责任，后再由开发商直接对购房人行使追偿权或解除合同。银行通过此种方式实现了快速回收贷款及转嫁风险的目的。

本文拟对开发商“回购”行为的发生背景、法律性质进行解析，再从银行角度探讨其要求开发商“回购”的一般处理流程以及处理技巧，最后以开发商视角理顺其“回购”后维权的途径及流程，以期对银行与开发商就回购事宜进行谈判时有所助益。

一、开发商“回购”行为的发生背景

银行在向购房者发放按揭贷款前，为了保障贷款的回收，通常会与开发商就其购房客户申请按揭贷款事宜签订合作协议，约定由开发商对购房者取得银行按揭贷款后所欠银行的贷款承担阶段性的保证责任。近两年来由于经济形势的下行导致众多向银行申请按揭贷款的客户收入状况急剧恶化，导致逾期客户数量持续大幅攀升，尤其是贷款发放不足一年便逾期的客户，对银行造成了沉重的压力和诸多负面影响。银行为控制持续攀升的不良压力，借助其与开发商签订的《合作协议》，再由律师事务所从旁协助，要求开发商“回购”，代替逾期客户提前偿还全部贷款，从而实现快速回收贷款及规避抵押权落空风险的目的，达到一箭双雕的效果。

二、开发商“回购”行为的法律性质

银行所称的开发商“回购”，是指银行依据其与开发商签订的《合作协议》中关于开发商在购房人不动产权证及他项权证办理完毕前，需对购房人所欠银行的贷款承担连带保证责任的约定，在购房人拖欠银行贷款时，可要求开发商代为偿还购房人所欠全部贷款本息及费用的行为。

由此可见，开发商“回购”行为实质上是开发商保证责任的履行，即银行依据其与开发商签订的《合作协议》，要求开发商承担连带保证责任，代替购房者偿还全部贷款本息及费用，从而实现保证债务的一种方式。在此，开发商就是购房人的连带保证人，对购房人所欠银行的按揭贷款承担连带保证责任，保证期间通常是从银行将按揭贷款发放至购房人账户之日起至购房人不动产权证及他项权证办理完毕之日止，保证担保的范围包括本金、利息及实现债权的费用等。

三、银行要求开发商“回购”的操作流程

（一）电话或上门与客户沟通清偿逾期欠款

　　面对刚放款便逾期的客户，银行客户经理、律师事务所银行驻点人员及案件承办人会先通过电话联系其了解情况，要求其清偿逾期贷款，如果电话催收无果，再由银行客户经理及案件承办人上门进行催收，告知客户贷款逾期不还的相关风险，力争简捷、快速消灭逾期。

（二）告知客户与开发商贷款提前到期

对确实无力还款或无法取得联系的逾期客户，银行便将其作为要求开发商回购的潜在对象，同时向该逾期客户及开发商送达《提前还款通知书》（上门送达或邮寄），告知二者银行就客户的违约行为有权宣布贷款提前到期，要求客户清偿所欠全部贷款本息，要求开发商履行保证责任。

（三）由律师事务所协助银行与开发商商谈回购事宜

已出售的房产须再次买回来，开发商对此从根本上是抵触的。此时，由律师事务所委派律师协助银行与开发商商谈“回购”事宜，从法律角度晓以利弊，尽量说服其配合银行实现“回购”可以达到事半功倍的效果。

（四）向开发商开具催收函及完成转账汇款

当开发商承诺愿意“回购”时，银行出具一份《xx银行个人贷款催收函》（详见附件2），敲定具体还款日期及当日的结清数，以便恰如其分地实现数据的对接。届时，开发商将该数额款项划入银行指定账户，再由银行划扣完毕即可完成“回购”流程。

四、银行在“回购”行为中与开发商接洽的技巧

能否说服开发商主动履行保证责任是开发商“回购”行为中的关键点。银行在如何说服开发商上应重点关注以下几点：

（一）建议开发商协同律师或法律工作人员一同与会

银行与开发商会晤商谈“回购”事宜时应尽量要求开发商指派其法务部工作人员或所聘法律顾问一同与会，这样最有可能取得较为理想效果。首先，作为法律共同体中相同或不同角色的从业者，双方均能从法律角度思考问题，尊重契约精神；另外，开发商所聘法律方面的工作人员所提出的建议，开发商能更好地接收和吸纳，促成会谈的成功。

（二）向开发商分析“回购”行为利弊

银行应对开发商晓以利弊，建议其通过“回购”的方式降低时间及金钱成本。

1.拒绝“回购”之弊：开发商拒绝“回购”势必导致银行通过诉讼途径主张权益。诉讼程序从启动到完结，将消耗大量时间，且在案情明晰、证据充分的情况下，开发商及借款人不仅要清偿全部贷款本息，还须承担因诉讼产生诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等相关费用，增加了时间及金钱成本。

2.采纳“回购”之利：开发商采取“回购”的方式主动代偿逾期客户所欠贷款，不但可避免银行通过诉讼程序对其造成的时间及金钱损失，又能更快地进入向购房人行使追偿权或解除购房合同的程序，然后回收房产再出售。

另外，银行与开发商之间是鱼水共存的关系，开发商还需依靠银行的贷款支持才能实现大批量售卖房屋，借此与银行处理好合作关系也是一大收获。

3.开发商须承担的责任明确。

据银行与开发商之间签订的《合作协议》所列，开发商的保证责任会一直持续到所售房产的不动产权证及他项权证办理完毕为止。在保证责任期间，若购房者出现逾期，则银行有权要求开发商代偿所欠全部款项及承担相关费用。《合作协议》所列权利义务明确，开发商必将承担不利后果。

五、开发商“回购”后可以采取的维权措施

银行通过要求开发商以“回购”的方式回收贷款、实现风险转移后，开发商可直接对购房人行使追偿权或要求解除《购房合同》，达到要求购房人归还代偿款项或再次出售房产实现债权的目的。

（一）开发商对购房人行使追偿权

根据《担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，开发商因代偿购房人所欠贷款从而享有了对购房者行使追偿权的权利。开发商可与购房人进行沟通或直接起诉，要求其偿还代偿的款项，从而保障自身权益。

（二）开发商通过协商或诉讼等方式解除购房合同

大部分拖欠按揭房贷的购房人均因经济情况恶化所导致，那么面对购房人无力直接向开发商清偿代偿款项的情况，唯有解除购房合同才能最大程度上保证开发商的权益。

1、开发商与购房人协商解除购房合同

对无力供款但能取得联系的借款人，开发商可与之协商解除《购房合同》，购房人所付首付款用于扣除开发商代偿贷款利息、费用后所余部分退还购房人，双方回到购房合同订立前的状态，开发商代偿的贷款本金部分，由开发商用重新出售该房屋所取得的收入抵偿。

2、开发商通过诉讼途径解除购房合同

随着佛山本地楼盘的销售不再对外地户籍进行限制，越来越多非佛山本地户籍的购房人加入购房大军。随之而来的是此类购房人在贷款出现逾期后，会出现电话空号，工作、居住地址变更等情况，这直接导致开发商在“回购”房产后很难找到购房人继而商谈合同解除事宜。此时开发商只能以诉讼方式要求解除合同，注销商品房备案登记和预售商品房预告登记，购房人所付首付款扣除开发商代偿贷款利息、费用后所余部分退还给购房人，双方回到购房合同订立前的状态，开发商代偿的贷款本金部分，由开发商用重新出售该房屋所取得的收入抵偿。

开发商通过诉讼途径解除合同时，银行应配合提供开发商所需要的材料，如：银行向开发商提交的《提前还款通知书》、《催收函》、上门催收记录等材料，以便协助开发商证明代偿行为的真实性、合法性。

上文从银行的角度分析了按揭贷款客户逾期时要求开发商“回购”的流程和技巧，以及开发商“回购”后如何实现其债权的途径。在新的《物权法》司法解释已明确抵押预告登记效力的形势下，银行可以更多地运用开发商“回购”方式灵活规避抵押权落空风险，更好地保障其按揭贷款的安全。