商业银行办理预售商品房抵押预告登记，从而使商业银行对预售的房产享有优先受偿权，是商业银行个人住房抵押贷款制度的根基，该模式是商品房预售制度的一部分，极大地促进了房地产业的发展。如果预购商品房所办理的抵押预告登记不能直接产生抵押权，将从根本上动摇目前法律框架下商业银行个人住房抵押贷款业务，导致商业银行普遍性、系统性的法律风险。在现有法律、法规没有作出修改前，如何应对因预售商品房抵押预告登记给现有个人住房抵押贷款业务模式带来的挑战，将是商业银行今后所面临的长期而艰巨的任务。本文现就预购商品房合同备案登记与预购商品房预告登记的异同、商业银行在目前的法律框架下在个人住房抵押贷款业务中仅对预购商品房办理抵押预告登记存在的风险和应采取的防范措施，讨论如下：

一、商品房预售合同备案登记与预购商品房预告登记的比较

抵押预告登记是预告登记中的一种。目前，在商品房预售合同签订后物权取得之前要进行的登记包括了商品房预售合同备案登记与预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记。许多人会将商品房预售合同备案登记与预告登记两个概念相混淆。尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。在实务操作中，应该区分出这两种登记制度的功能，充分发挥其作用。

1、商品房预售合同备案登记制度设立的意义及其效力

商品房预售作为中国通行的房地产交易模式，是指房地产开发企业（开发商）在满足一定条件下将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付全部或部分房价款的一种不动产交易方式。1994年颁布的《城市房地产管理法》第44条第1款规定，符合下列条件的商品房可以预售：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”这是我国首次以法律形式规定商品房预售制度。

为了规范开发商的商品房预售行为，提高商品房交易信息的透明度，使政府相关行政管理部门了解掌握商品房预售的相关情况，有关法律、法规又规定了与商品房预售相配套的监管措施：即商品房预售合同备案登记制度。1994年颁布的《城市房地产管理法》第44条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级预售人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

但对于预售合同登记备案制度的效力，上述国家及部门立法并没有具体说明。仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。

直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。

2、预告登记制度（包含预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记等四种）设立的意义及其性质、效力

由于预售商品房的买受人签订合同之后并不能当即实际取得房屋的所有权，其债权生效后到物权的实际获得有一定的期间间隔。因此，也就增加了合同实际履行的风险，尤其是开发商可能出现“一房二卖、多卖”，与多家买受人签订商品房买卖合同。而合同的备案登记，从制度设置上，并不具有对抗第三人的效力。在这种背景下，为了保护购房者利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房人的期房私自设定抵押等损害购房人利益的问题，一种能够使合同债权物权化的制度应运而生，《物权法》第20条确立了预告登记：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第68条关于预告登记后处分登记房屋的规定实际上就是这一规定的细化延伸。

从预告登记的性质上说，它是债权物权化的一种具体表现。预告登记的效力通常认为，其具有权利保全效力、顺位保全效力、破产保护效力。我国的预告登记效力只规定了权利保全效力，即预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的行为无效。

3、商品房预售合同登记备案登记与预购商品房预告登记的区别

其一、二者的性质不同。商品房预售合同备案登记是一种行政管理制度，为我国《城市房地产管理法》中规定的一项管理措施；预告登记制度属民事法律制度，为我国《物权法》确立的一种不动产登记制度。

其二、二者的功能不同。商品房预售合同备案是房地产行政管理部门对期房销售市场的监管行为，其目的是保护商品房预购人的权益，同时有助于对开发商的预售行为实施监管，维护房地产市场秩序；预告登记制度其目的是保障债权人将来实现物权的权力，该权力赋予了债权对抗第三人效力,就预购商品房预告登记而言，是为了保障预购人将来能实现其对房屋的期权能得以实现，顺利转为本登记实现物权，保障功能更强。

其三、二者的效力不同。商品房预售合同备案仅为一种备案，当发生不动产纠纷时，该备案不具备物权效力，无法对抗善意第三人，取得所有权的转移得不到保障；预告登记制度是一种不动产登记制度，具有对抗第三人的效力。

其四、二者的适用范围不同。按照《城市房地产管理办法》规定，只有在商品房预售活动中才适用商品房预售登记备案制度；依《物权法》规定，只要发生当事人签订房屋买卖或其他不动产物权的协议，都可以约定申请预告登记，即除预售商品房买卖、预售商品房抵押外，现房转让、抵押均可申请设立预告登记。

其五、二者的强制性不同。商品房预售合同登记备案登记应由开发商于商品买卖合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理登记备案手续，属法规强制性规定；预告登记是基于交易双方约定后才能申请，如未约定，任何一方不得强制要求申请办理登记。

4、商品房预售合同备案登记制度与预告登记制度的衔接

尽管商品房预售合同备案登记制度与预告登记制度是两个不同的制度，但二者在实务中也有交集。

在商品房预售及抵押贷款业务中，开发商应在与购房人签订《商品房买卖合同》之日起30日内到房地产管理部门办理商品房预售合同备案登记。如果开发商与购房人约定办理预购商品房预告登记的，根据建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应提交已登记备案的商品房预售合同；如果银行与借款人（购房人）约定办理预购商品房抵押预告登记的，应提交预购商品房预告登记证明。也就是说，贵行如果要就预购商品房办理抵押预告登记，首先必须购房人的商品房预售合同已办理备案登记；其次，开发商与购房人已凭登记备案的商品房预售合同办理了预购商品房预告登记。这实际上就是要求进行预告登记的前提是对预售合同进行备案登记。这就是商品房预售合同备案登记制度与预告登记制度在实务操作中的衔接。

二、预购商品房抵押预告登记的法律性质分析

预购商品房是指购房人向开发商购买预售的商品房，购房人向开发商缴纳一定比例的首付款后，向银行申请贷款用于向开发商支付余下购房款，并以其所预购商品房作为银行贷款抵押的交易方式。

1、《物权法》出台以前，预购商品房与在建工程同属可以抵押的财产，纳入正在建造的建筑物范畴，相关法律、司法解释均认定预购商品房可以直接办理抵押登记，银行据此可享有优先受偿权。

（1）从我国住房制度改革的沿革来看。

我国住房制度由福利化分房到住房市场化、商品化是通过商品房预售制度和预购商品房抵押贷款制度赖以实现的。从1994年《房地产管理法》首次规定商品房预售制度和1998年国务院颁布国发[1998]23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，拉开住房市场化帷幕开始，如何为开发商和购房者提供融资支持就成为关系到住房制度改革成败的关键所在。对于开发商，国家规定了可以采用商品房预售，即允许开发商在符合条件情况下出售尚未建成的商品房，俗称卖楼花，通过提前收取售楼款来满足商品房后续开发的资金需求；而对于购房者，则允许其在支付了部分首付款后，以预购商品房作为抵押向银行申请贷款，以满足其购房的融资需求。

自从推行商品房预售和预购商品房抵押贷款这两项制度以来，我国的住房市场化步伐进入了快车道。根据中国人民银行《2012年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，我国的房贷业务总额从1998年的426亿元飞速增长为2012年三季度末的11.32万亿元，其中，个人购房贷款余额为7.49万亿元。而个人住房贷款中，购房人通过向金融机构以提供预购的商品房作为抵押物签订借款合同的贷款方式又占到个人购房贷款余额的85%以上。从这个角度说，预购商品房抵押是商品房预售制度的核心支撑丝毫不为过。因为没有预购商品房抵押，购房人就无法获得银行贷款用以支付购房款，开发商也无法获得开发资金进行项目开发，商品房预售制度也就不可能推广。因此，从实务操作层面而言，将预购商品房作为可直接抵押的财产是特定历史条件下可行且唯一的必然选择。

（2）从预购商品房抵押法律规制的变迁来看。

在《物权法》实施之前，无论是立法还是司法实践均认可预购商品房抵押登记的效力。1995年颁布的《担保法》第34条规定列举了可供抵押的财产范围，该条第（6）项关于“依法可以抵押的其他财产”兜底性条款，为预购房屋作为抵押财产的可能性留下了空间；1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》规定了预购商品房贷款抵押和在建工程抵押两种新型抵押种类；2000年最高人民院颁布的《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称担保解释）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”最高人民法院有关负责人对此解释为：“目前，按揭楼花已经成为我国房地产金融体系的重要组成部分，我国法律对楼花按揭未作规定，但司法实践中法院判例是确认其效力的。”至此，最高院在担保法司法解释中承认了预购商品房抵押登记的效力，而且担保法司法解释将预购商品房与在建工程合并为“正在建造中的房屋或其他建筑物”，即将预购商品房纳入了在建的建筑物范畴。无论对于预购商品房抵押还是在建工程抵押，都是办理一次登记，抵押权即设立。在实务中，预购商品房抵押是通过办理《房地产按揭登记证明书》或《房地产抵押登记证明书》来设立抵押权的，登记证明书上均列明抵押人（借款人）、抵押权人（贷款银行）、贷款年限、按揭年限、抵押期限等。虽然预购商品房的抵押权人即贷款银行未取得他项权证书，但其对于预购商品房的优先受偿权是确定无疑的，毫无争议的。

2、《物权法》出台之后，《房地产抵押管理办法》和《担保法》司法解释所认可的“预购商品房抵押登记”实际上已经被《物权法》及《房屋登记办法》所规定的“预购商品房抵押预告登记”所替代。银行作为抵押预告登记权利人，仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时要求办理抵押权登记的请求权。

（1）、2007年10月1日施行的《物权法》首次规定了预告登记制度。预告登记制度来源于德国，其是为了保全将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。

关于预告登记的性质，国内外均具有较大的争议，主要有以下观点：一是请求权保全制度说，认为预告登记不是物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。二是准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权。三是债权物权化说，认为预告登记综合了物权和债权的特性，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，因此，从预告登记的性质上说，它是债权物权化的一种具体表现。

预告登记的效力也可以认为是预告登记的功能，通常认为，其具有权利保全效力、顺位保全效力、破产保护效力。权利保全效力即预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的行为无效。顺位保全效力即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期来确实的。破产保全效力即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，预告登记权利人可以将作为请求权标的的不动产排除在破产财产之外，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先于破产债权的效力。

（2）、我国2007年10月1日起施行的《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述条文可以看出，我国的预告登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。关于预告登记的效力，我国预告登记制度仅规定了预告登记后请求权的权利保全效力，即预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

建设部2008年7月1日施行的《房屋登记办法》在预告登记的范围、预告登记的申请方式以及预告登记的登记程序要件等方面对不动产预告登记制度进一步细化。根据《房屋登记办法》第67条的规定，可以申请预告登记的范围包括：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。明确将预购商品房抵押纳入到预告登记的范围内。对于预告登记的效力，《房屋登记办法》第68条将《物权法》第20条规定细化为：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告事项办理相应的登记。”“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”由此可见，在《物权法》实施后，《房地产抵押管理办法》和《担保法》司法解释所认可的“预购商品房抵押登记”实际上已经被《物权法》及《房屋登记办法》所规定的“预购商品房抵押预告登记”所替代。

鉴于我国预购商品房抵押预告登记制度是为保全将来设立抵押权登记的请求权而进行的登记，它实际上是将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害抵押预告登记权利人抵押登记请求权所为的处分无效，以保障将来抵押登记的实现。因此，作为预购商品房抵押预告登记来说，其并不能产生预购商品房抵押权设立的效果，而仅仅产生了预购商品房抵押权设立的请求权，并且该请求权须在一定条件具备时方可请求，如果抵押预告登记权利人未在具备条件情况下及时办理抵押登记，抵押预告登记即告失效。因此，在仅办理预购商品房抵押预告登记或抵押预告登记失效的情况下，均视为抵押登记尚未设立，银行不能直接要求对预购商品房享有优先受偿权。

（3）、《物权法》实施后，虽然在理论界及司法实践中对于预购商品房抵押预告登记的性质和效力仍有争议，银行界对于抵押预告登记制度无视我国住房商品化以来行之有效的以预购商品房设立抵押的做法亦多有诟病，认为其“有百害而无一利”，对房地产金融秩序构成严重威胁（见全国政协委员、招商银行行长马蔚华《关于尽快出台物权法配套规定和司法解释，完善担保物权配套机制的提案》），但纵观各地法院的判例尤其是2014年以来最高人民法院的指导案例以及一些省高院的指导意见，倾向于认为银行对于仅办理抵押预告登记的预购商品房没有抵押权的观点显然已占上锋。

《最高人民法院公报》2014年第9期所登载的光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案中，上海市第二中级人民法院二审认为：系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。

最高人民法院编选的《人民法院案例选》2014年第一辑所登载的上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行与王碧会等借款合同纠纷案中，无锡市南长区人民法院认为：抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。

2010年《浙江省高级人民法院民二庭关于印发〈关于商事审判若干疑难问题的理解〉的通知》（浙法民二[2010]15号）认为：按揭购房法律关系涉及银行、购房人、房地产开发商三方，其中购房人与银行之间存在抵押借款关系。与现房抵押不同，按揭购买期房的抵押登记应属于物权法第二十条所规定的不动产预告登记，在按揭购房人取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前，银行的抵押权尚未确立，当按揭购房者断供违约时，银行有权解除合同，提前收回全部贷款；银行对抵押期房主张优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，并根据物权法第一百九十五条的规定，以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得的价款优先受偿。

最高人民法院指导性案例是从当前司法实践中普遍存在的或具有争议性的案例中所选取的具有典型意义的案例，由这些案例不难窥见最高司法机关对于预购商品房抵押预告登记是否产生抵押权的倾向性意见，这无疑会对各级法院具有很强的指导和参照作用。从最高人民法院案例所释放的强烈信号中可以预见，银行界所希望看到的抵押预告登记等同于抵押登记的结果在《物权法》框架下实现的可能性甚微。

三、在目前法律框架下预购商品房抵押预告登记存在的法律风险分析及应对措施。

（一）、目前法律框架下对预购商品房抵押预告登记的规定

1、2007年10月1日起施行的《物权法》第20条是对预告登记制度的基本规定；

2、2008年7月1日起施行的建设部《房屋登记办法》、2008年5月6日住房城乡建设部印发的《房屋登记簿管理试行办法》是对预告登记范围、预告登记申请方式、预告登记的登记程序、登记簿的记载等方面对不动产预告登记制度的进一步细化；

3、已于于2015年3月1日起施行的国务院《不动产登记暂行条例》是继《物权法》、《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》后又一部规范预告登记制度的法规，该条例是根据《物权法》第10条关于“不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定”的规定，为整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度而出台的。通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。因此该条例在效力层次上低于《物权法》而高于作为部门规章的《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》。

4、在《不动产登记暂行条例》施行的大背景下需注意的问题:

（1）、对于预告登记，虽然该条例仅在第三条作原则性规定：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。但因该条例是由《物权法》授权制定的，其效力高于《房屋登记办法》，且第该条例第34条规定，将由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定条例的实施细则。可以预见，《不动产登记暂行条例》的施行及配套实施细则的陆续出台，必将强化预告登记制度的全面推行，逐步结束目前预购商品房抵押预告登记与原有的预购商品房抵押登记同时并存的局面。

（2）、《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记时，原则上应由当事人双方共同申请，但该条第一款规定了可以由当事人单方申请的情形，其中“尚未登记的不动产首次申请登记的”也属于当事人可单方申请不动产登记的情形之一，这实际上是对《房屋登记办法》第十二条第一项中“因合法建造房屋取得房屋权利”这一情形的变更，这是否意味着单方申请办理权利证明范围扩展到预购商品房产权登记上？因为办理预购商品房房屋产权证是申请抵押登记的前置条件，如果房产证能由开发商单独办理并交给银行，将有利于银行及时将抵押预告登记转为抵押登记。此处有待有关部门出台配套细则或作出详细解释。

（二）、在目前法律框架下商业银行对于预购商品房抵押预告登记所面临以下法律风险：

1、司法机关认定预购商品房抵押预告登记不是抵押登记，商业银行对借款人提供抵押的房产没有抵押权，一旦借款人违约，商业银行将无法从房产折价、拍卖、变卖的价款中优先受偿，商业银行的贷款可能面临无法收回的风险。

2、只办理了预告登记的房屋，若借款人及商业银行未在物权法规定的“自能够进行不动产登记之日起三个月内”办理正式登记的，则预告登记失效。在商业银行按揭贷款实践中，当事人办理的预告登记手续应该有二个：一是办理预售房屋所有权预告登记手续，二是办理预售房屋抵押权登记手续。因此，预告登记失效应包括预售房屋所有权预告登记失效和预售房屋抵押权预告登记的失效。

（1）若预售房屋所有权预告登记失效，就会导致开发商“一房二卖”风险。如果购房人（借款人）未按法律规定在自能够进行所有权登记之日起三个月内办理所有权登记手续，则所有权预告登记失效，预售房屋的所有权仍归开发商。此时，如果开发商将房屋再次销售给第三人，并且该第三人办理了正式的所有权登记手续，商业银行及购房人（借款人）均将失去对该房屋的控制权。

（2）若预售房屋抵押权预告登记失效，则可能出现购房人（借款人）处置房屋的风险。如果购房人（借款人）在债权消灭或者自能够进行所有权登记之日起三个月内办理了正式的房屋所有权申请登记的，则该房屋所有权归属于购房人（借款人）。但若商业银行未按法律规定在购房人（借款人）办理正式的房屋所有权登记后及时办理正式房屋抵押权手续，则商业银行的预售房屋抵押权预告登记失效，此时该房屋所有权处于不受限制的法律状态，作为房屋所有权人的购房人（借款人）有可能为了逃避商业银行债务擅自处置房屋。由于商业银行无合法有效的抵押权抗辩，商业银行的抵押优先受偿权将不受法律保护，债权将被悬空。

（3）、若购房人（借款人）办妥了房屋所有权登记手续后，该房屋已由购房人（借款人）所有，但银行未在法律规定的时间内及时办妥正式的房屋抵押权登记手续，或者购房人（借款人）为了逃避银行债务，不配合银行在法律规定的时间内办理抵押登记，或者购房人（借款人）失联、跑路，银行无法办理抵押登记，则购房人（借款人）一旦因其他债务被追索，其名下的房屋将有可能被司法机关采取查封等司法强制手段予以控制，此时商业银行抵押优先受偿权也无法得到法律的有效保护。

（三）、对于商业银行规避预购商品房抵押预告登记效力不定及抵押预告登记失效的防范措施及建议：

1、对于已经发放而借款人尚未出现违约的个人住房抵押贷款，各商业银行应立即认真、全面地核实和排查借款人办理房屋所有权登记及抵押预告登记转为抵押登记的基本情况。

对于只办理了抵押预告登记手续而未及时办理抵押登记手续的，应尽可能联系借款人办理正式的房屋抵押登记手续，防止借款人出现违约后因失联、故意逃避或不配合办理抵押登记及预告登记失效而使银行抵押权落空的风险。

2、加强与开发商合作时的保障措施：

（1）、约定开发商承担阶段性连带保证责任，且将开发商阶段性担保的期间约定为办妥正式抵押登记手续时止。

万一因抵押权无法实现，也可以要求开发商承担连带保证责任。但要求开发商承担阶段性保证可能会对商业银行针对大开发商实行差异化营销策略造成影响，因为有实力的开发商未必愿意承担阶段性保证责任。

（2）、强化开发商代办房屋所有权证的义务。

开发商如以按揭方式售楼的，应在《商品房买卖合同》中约定借款人须委托开发商代为申请办理房屋所有权证并预交办证税费。

在办理了预购商品房抵押预告登记后，各商业银行应密切监控合作楼盘开发商办理初始产权证的时间，自开发商取得初始产权证之日起三个月内，各商业银行应督促开发商及时为借款人办理房屋所有权登记。

3、各商业银行与借款人签订抵押贷款合同时，应注意采取以下措施：

（1）、可约定借款人授权商业银行代为办理房屋所有权登记和抵押登记的条款。如果购房人长期拒绝办理房屋所有权登记手续或不配合商业银行将抵押预告登记转为抵押登记将会损害贵行利益，商业银行可以以合同条款方式约定借款人授权商业银行在特定情形下有权代为办理房屋所有权登记及抵押登记手续，相关费用由借款人承担。

（2）办理了预购商品房抵押预告登记后，在开发商取得初始产权证之日起三个月内，商业银行应督促借款人与商业银行共同申请办理抵押登记，如取得借款人授权代为办理的，商业银行应及时办理抵押登记手续。

4、加强与登记机关的沟通合作，推动登记机关简化手续，将抵押预告登记与抵押登记变为一次申请，分期出证。

河南省漯河市房屋产权交易管理处在处理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房预告登记转商品房转移登记、预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记四个环环相扣的登记手续时，为方便高效，使登记不至于因逾期失效，保护当事人的权利,采取“预填表格、预收要件、预交费用、合并受理、分期登记”的办法,实行内部提档、代位运作，使购房人在开发商房屋办理初始登记后，同时完成商品房转移登记和房屋抵押登记。这种方式非常值得借鉴。

各商业银行可就上述操作办法与登记机关沟通，取得登记机关的理解配合。这样商业银行就可在办理预购商品房抵押预告登记时，要求借款人预填办理房屋所有权登记申请表、房屋抵押登记申请表，由借款人预交办理房屋所有权证的税费及办理抵押登记的费用，由登记机关一次性受理。一旦开发商申请办理初始登记，登记机关即可同时办理借款人的房屋所有权登记和贵行的房屋抵押登记，从而避免了借款人不办房产证、不配合商业银行将抵押预告登记转为抵押登记、失联等情况下因抵押预告登记失效、无法办理抵押登记造成商业银行抵押权落空的风险。

综上所述：在《物权法》框架下，各商业银行对于仅办理抵押预告登记房产所面临的抵押权落空的风险，在现有法律、法规没有作出改变之前，各商业银行仍应立足现实，按照“抵押权登记才生效”的原则，采取多种措施，最大可能地将预购商品房抵押预告登记及时转为抵押登记，从根本上化解预购商品房抵押预告登记的困局。